Aktualne ceny mieszkań w Będzinie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Będzinie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 5 462 zł. To spadek o -3,0%, czyli -168 zł wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty zapłacone przez kupujących.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Będzinie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Będzin na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Będzinie: najważniejsze liczby

• 5 462 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -3,0% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-168 zł na metrze)
• 4 420-6 832 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 250 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +63% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +7,2% rocznie)
• rejon Osiedle Nowe Zamkowe - najdroższa część miasta: 7 232 zł/m²

Mediana na poziomie 5 462 zł/m² oznacza, że połowa cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa od tej wartości. Typowa cena zakupu wyniosła 250 000 zł przy metrażu 49 m², co dobrze oddaje segment mieszkań najczęściej obecnych w wykazie transakcji.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 45.7% droższe od lokali z rynku wtórnego. Mediana wyniosła 7 686 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 5 274 zł/m² na rynku wtórnym.

Taka premia rynku pierwotnego zwykle wiąże się z wyższym standardem technicznym budynków, nową infrastrukturą oraz odmienną strukturą sprzedawanych metraży. Nie przesądza jednak, że każdy nowy lokal będzie droższy od każdego mieszkania używanego - o cenie nadal decydują przede wszystkim lokalizacja, powierzchnia i stan nieruchomości.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 5 260 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 5 000 zł/m². Wyższe stawki odnotowano w lokalach 55-70 m² oraz 70-90 m², gdzie mediana sięgnęła odpowiednio 5 800 zł/m² i 7 483 zł/m².

Zależność między metrażem a ceną za metr nie ma charakteru automatycznego. Na lokalnym rynku większe mieszkania mogą osiągać wyższe stawki, jeśli częściej znajdują się w nowszych budynkach lub w częściach miasta o wyższych cenach transakcyjnych.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Nowe Zamkowe z medianą 7 232 zł/m². Na drugim biegunie znajduje się rejon Nowy Będzin, gdzie mediana wyniosła 3 002 zł/m². Różnica między tymi dwoma rejonami sięga 141%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Rozpiętość cen między rejonami pokazuje, że średnia miejska nie zastępuje analizy konkretnej lokalizacji. Na osiedlu Osiedle Syberka mediana osiągnęła 5 445 zł/m², na osiedlu Osiedle Warpie-Wschód - 6 466 zł/m², a w rejonie Osiedle robotnicze Pekin - 4 007 zł/m².

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Stanisława Skalskiego - mediana 5 090 zł/m²
• ul. Piastowska - mediana 7 714 zł/m²
• ul. Marii Konopnickiej - mediana 3 775 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Piastowska - 7 714 zł/m². Najniższa mediana dotyczyła ul. Marii Konopnickiej i wyniosła 3 775 zł/m². Różnica to 3 939 zł na metrze, co potwierdza istotne zróżnicowanie cen nawet w granicach jednego miasta.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 250 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 5 000 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 2 177 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na wzrost z 3 352 zł/m² do 5 462 zł/m². Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, brzmi więc: +63%, czyli średnio +7,2% rocznie.

Obecny spadek o -3,0% wobec średniej z 2025 r. nie przekreśla wcześniejszego trendu, ale pokazuje zmianę krótkoterminowej dynamiki. Wykres pozwala zestawić bieżące ceny transakcyjne z dłuższą ścieżką lokalnego rynku.

Będzin na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych monitoringiem to 6 765 zł/m². W Będzinie metr był więc o 1 303 zł tańszy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 3 km dalej Czeladzi metr był o 418 zł tańszy. Niższe mediany odnotowano również w Wojkowicach, natomiast w Siemianowicach Śląskich i Sosnowcu ceny były wyższe niż w Będzinie.

Komentarz analityczny

Bieżąca mediana 5 462 zł/m² jest o -3,0% i -168 zł niższa od średniej z 2025 r., podczas gdy od 2019 r. wzrosła o +63%, czyli średnio o +7,2% rocznie. Lokalny rynek pozostaje więc wyraźnie powyżej poziomu z początku tej historii, ale najnowszy odczyt wskazuje na słabszą dynamikę niż w dłuższym okresie.

Na sytuację kupujących może oddziaływać poziom kosztu kredytu. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po obniżce o 25 pb (źródło: NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższa stopa referencyjna może poprawiać dostępność finansowania, a tym samym wzmacniać popyt także na rynkach takich jak Będzin.

Po stronie podaży deweloperzy ukończyli w Polsce 26,1 tys. mieszkań w I kw. 2026, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a liczba rozpoczętych budów wyniosła 49,4 tys., o 11,4% mniej rok do roku (źródło: GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Ograniczenie podaży w skali kraju może w dłuższym czasie wspierać ceny, lecz przełożenie tego mechanizmu na Będzin zależy od lokalnej oferty, struktury kupujących i różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a podaż nowych mieszkań pozostanie ograniczona, presja popytowa może wzrosnąć. Jeśli natomiast kupujący zachowają ostrożność, a podaż lokali używanych się zwiększy, ceny transakcyjne mogą pozostać pod presją.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Będzinie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 5 462 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 420 zł/m² a 6 832 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Będzinie rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o -3,0%, czyli o -168 zł/m², niższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Osiedle Nowe Zamkowe - 7 232 zł/m². Najniższa wartość dotyczy rejonu Nowy Będzin - 3 002 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Będzinie?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wyniosła 5 260 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 5 000 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o +45,7% droższy: 7 686 zł/m² wobec 5 274 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 344 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-20; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.