Aktualne ceny mieszkań w Będzinie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca września 2026

Barometr cen, październik 2026: 5 556 zł/m² wyniosła mediana cen mieszkań w Będzinie w ostatnich 12 miesiącach. To o 74 zł/m², czyli o 1,3%, mniej niż poziom odniesienia z 2025 r. Za tym wynikiem kryje się wyraźne zróżnicowanie: osobne poziomy cen tworzą mieszkania deweloperskie, lokale używane oraz poszczególne części miasta. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, a nie oczekiwania sprzedających zapisane w ogłoszeniach.

Redakcja bedzinski24.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Będzinie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Będzin na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Będzinie: najważniejsze liczby

• 5 556 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 74 zł/m² i 1,3% - spadek względem poziomu odniesienia z 2025 r.
• 4 500-7 054 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 254 000 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 49 m² - mediana powierzchni sprzedawanego lokalu.
• 66% - wzrost ceny metra od 2019 r., przy średniorocznym tempie 7,5%.

Dla kupującego ważne są zarówno stawka za metr, jak i całkowity budżet. Mediana powierzchni i mediana ceny opisują rynek z różnych stron, nie oznaczają jednak jednego konkretnego mieszkania dostępnego do zakupu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

7 726 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 5 357 zł/m² na wtórnym oznacza premię deweloperską wynoszącą 44,2%. Nowe budownictwo i mieszkania używane stanowią więc odrębne półki cenowe.

Taka premia może wynikać z wieku budynków, rozwiązań technicznych i lokalizacji inwestycji. Przy porównywaniu budżetów znaczenie ma także zakres prac: cena nowego lokalu nie musi obejmować jego wykończenia, a mieszkanie używane może wymagać remontu.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

5 000 zł/m² to najniższa mediana w zestawieniu, dotycząca mieszkań o powierzchni 35-45 m². Kawalerki z przedziału 25-35 m² osiągały 5 422 zł/m², natomiast najwyższą stawkę, 7 510 zł/m², odnotowano dla lokali 70-90 m².

Nie ma zatem prostego związku, według którego każdy większy lokal kosztuje mniej za metr. Na wynik segmentu wpływa również to, w jakich budynkach i lokalizacjach sprzedawano mieszkania.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

7 909 zł/m² osiągnęła mediana w rejonie Rozkówka, a 3 002 zł/m² w rejonie Nowy Będzin. W poniższym zestawieniu najwyższa wartość przypada na osiedle Zamkowe Ogrody, natomiast najniższa na osiedle robotnicze Pekin.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Lokalizacja porządkuje rynek równie mocno jak podział na mieszkania nowe i używane. Wybór części miasta oznacza często także wybór określonego typu zabudowy, wieku budynku oraz dostępności usług i transportu.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wykaz ulic o najbardziej aktywnym obrocie obejmuje:

• ul. Piastowska - 7 656 zł/m²;
• ul. Stanisława Skalskiego - 5 436 zł/m²;
• ul. Marii Konopnickiej - 3 287 zł/m².

4 369 zł/m² dzieli mediany przy ul. Piastowska i ul. Marii Konopnickiej. To pokazuje, dlaczego miejski poziom cen warto uzupełniać porównaniem najbliższego otoczenia nieruchomości: różne ulice mogą reprezentować zupełnie inne segmenty rynku.

Najświeższe wiadomości z Będzina czekają na stronie głównej bedzinski24.pl, a koncerty, spotkania i imprezy na najbliższe dni – w kalendarzu wydarzeń.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 254 000 zł na rynku wtórnym trzeba uwzględnić koszty poza samą ceną. Podatek PCC według stawki 2% wynosi około 5 080 zł; nie zapłacą go osoby korzystające ze zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania.

Maksymalna taksa notarialna to do około 2 197 zł z VAT, przy czym wynagrodzenie notariusza można negocjować. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Przy zakupie od dewelopera cena zawiera VAT i PCC nie występuje.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wzrost z 3 352 zł/m² do 5 556 zł/m², czyli o 66%, przy średniorocznym tempie 7,5%. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego horyzontu: obecny spadek względem 2025 r. nie przekreśla wieloletniego wzrostu.

Poniższy wykres pozwala zestawić bieżący poziom z wcześniejszym przebiegiem rynku.

Będzin na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

6 810 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa śląskiego. Będzin pozostaje poniżej tego poziomu o 1 254 zł/m², ale nie jest najtańszym miastem w najbliższym otoczeniu.

W Czeladzi stawka była o 696 zł/m², czyli o 12,5%, niższa niż w Będzinie. Dla kupującego rozszerzenie poszukiwań na sąsiednie miasta może więc zmienić budżet, choć pozostaje także kwestia dojazdów i codziennej dostępności usług.

Komentarz analityczny

Spadek o 74 zł/m², czyli o 1,3%, kontrastuje z wieloletnim tempem wzrostu wynoszącym 7,5% rocznie. Lokalny rynek nie kontynuuje obecnie wcześniejszej dynamiki. Jednocześnie premia deweloperska i różnice między lokalizacjami wskazują, że poszczególne segmenty mogą reagować odmiennie na zmianę popytu.

Na największych rynkach zmiany również były niewielkie: w II kwartale 2026 r. nowe mieszkania osiągnęły średnio 14 444 zł/m², po wzroście o 0,6% rok do roku, a używane 13 657 zł/m², po wzroście o 0,7% (źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.). Lokalny spadek współistnieje więc z niewielkimi wzrostami w dużych ośrodkach.

Warunki finansowania pozostają ważnym kanałem oddziaływania na popyt. Stopa referencyjna wynosiła 3,75% po wrześniowej decyzji RPP (źródło: NBP, decyzja RPP z 9 września 2026 r.). Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wyniosło 6,07% w czerwcu, o 0,7 punktu procentowego mniej rok do roku (źródło: Raport AMRON-SARFiN nr 2/2026 oraz BIK, czerwiec i II kwartał 2026 r.). Tańsze finansowanie może zwiększać dostępność zakupu także w mniejszych miastach.

Co dalej z cenami? Jeśli poprawa dostępności kredytów przełoży się na lokalne zakupy przy ograniczonej podaży, może wspierać ceny. Jeśli podaż będzie rosła szybciej niż zainteresowanie kupujących, presja na wzrost może osłabnąć. Twardej prognozy nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Będzinie?

Mediana wynosi 5 556 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 4 500-7 054 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Będzinie rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o 74 zł/m², czyli o 1,3%, niższa niż poziom odniesienia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższa opublikowana wartość to 9 135 zł/m²* na osiedlu Zamkowe Ogrody, a najniższa to 3 002 zł/m² w rejonie Nowy Będzin.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Będzinie?

Dla kawalerek 25-35 m² mediana wynosi 5 422 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² wynosi 5 000 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: 7 726 zł/m² wobec 5 357 zł/m² oznacza cenę o 44,2% wyższą na rynku pierwotnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 377 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 8 października 2025 do 15 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (36 transakcji) i wtórny (341); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-15; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: listopad 2026.